Lead barato não é lead elegível.
Construtora de habitação popular com empreendimentos em seis praças. O filtro real acontece fora da plataforma: renda dentro da faixa, nome limpo e aprovação de crédito. A mídia precisa devolver visita ao decorado, não formulário preenchido.
O contexto do negócio
O produto é o mesmo, o comprador não. Cada praça tem velocidade de venda, estoque e comportamento de compra próprios, e a mídia acompanha essa variação semana a semana junto com o time comercial.
O funil começa antes da mídia
Renda na faixa do programa, tempo de FGTS e situação cadastral decidem quem consegue comprar. Otimizar por volume de lead ignora esse filtro.
Empreendimento esgota e some do ar
No Nordeste as torres vendem mais rápido. A verba precisa migrar em dias, não em ciclos mensais, para não anunciar o que já acabou.
A decisão acontece no decorado
Quem visita compra quatro vezes mais do que quem só conversa por telefone. A visita é o evento que a campanha persegue.
Retorno de qualificação para a plataforma
O CRM devolve lead qualificado por renda e documentação. A campanha aprende com esse evento, e o KPI do relatório passa a ser custo por lead qualificado.
Pergunta de renda no próprio formulário
Uma pergunta de faixa de renda derruba o volume bruto e melhora a taxa de visita. O CPL sobe, o custo por visita cai. O plano assume essa troca.
Plano de mídia
Objetivo do mês: 12.400 leads a até R$ 50, com 1.295 visitas ao decorado e 170 vendas atribuídas. A meta de mídia é a visita; o lead é o meio de chegar até ela.
| Praça | Situação de estoque | Verba | Share | Leads | CPL |
|---|---|---|---|---|---|
| São Paulo e ABC | Estoque alto | R$ 198.400 | 32% | 3.421 | R$ 58,00 |
| Rio de Janeiro | Estoque médio | R$ 111.600 | 18% | 2.067 | R$ 54,00 |
| Salvador e região | Últimas unidades | R$ 99.200 | 16% | 2.420 | R$ 41,00 |
| Recife e região | Últimas unidades | R$ 86.800 | 14% | 2.226 | R$ 39,00 |
| Goiânia | Estoque alto | R$ 74.400 | 12% | 1.617 | R$ 46,00 |
| Porto Alegre | Estoque médio | R$ 49.600 | 8% | 800 | R$ 62,00 |
| Total do mês | R$ 620.000 | 100% | 12.551 | R$ 49,40 | |
| Cenário | Premissa que muda | Leads | Visitas | Vendas | Custo por venda |
|---|---|---|---|---|---|
| Conservador | Aprovação de crédito cai para 33% com a régua atual do banco | 12.551 | 1.310 | 138 | R$ 4.493 |
| Realista | Taxas do histórico de 6 meses, com qualificação devolvida ao algoritmo | 12.551 | 1.310 | 172 | R$ 3.605 |
| Otimista | Pergunta de renda no formulário eleva a taxa de visita para 22% | 11.400 | 1.454 | 191 | R$ 3.246 |
O cenário otimista tem menos leads e mais vendas. É a demonstração numérica de por que volume de formulário não é a meta desta operação.
Pedido de material
O eixo da comunicação é a troca do aluguel pela parcela do próprio apartamento. Cada peça carrega uma condição comercial verificável e sai do ar quando ela muda.
- Público
- 25–45 anos, raio de 8 km do empreendimento, renda declarada na faixa do programa
- Formato
- Vídeo 9:16, 15s · Reels e Stories
- Specs
- 1080×1920, valor de parcela em campo editável, sem refazer a peça
- Corte
- Sai do ar quando restarem menos de 15 unidades na torre anunciada
O que você paga de aluguel já paga a parcela do seu apartamento.
Dois quartos, entrada parcelada e subsídio de até R$ 55 mil. Veja se você se encaixa.
- Público
- Quem assistiu 50% do vídeo de topo nos últimos 14 dias
- Formato
- Formulário nativo com pergunta de faixa de renda
- Specs
- Três campos, faixa de renda obrigatória, integração direta com o CRM
- Corte
- Custo por lead qualificado acima de R$ 96 por 3 dias seguidos
Descubra em três perguntas quanto de subsídio você tem direito.
Sem consulta ao CPF nesta etapa. A resposta chega em até 10 minutos.
- Público
- Leads qualificados que não agendaram visita em 7 dias
- Formato
- Estático 4:5 e Stories com endereço dinâmico do plantão
- Specs
- 1080×1350, foto real do decorado da praça, sem render genérico
- Corte
- Custo por visita agendada acima de R$ 520
Ver de perto muda a conversa.
Plantão aberto de segunda a domingo, das 9h às 18h, ao lado da obra.
- Público
- Base de leads da praça com estoque abaixo de 30 unidades
- Formato
- Estático 1:1 com contador de unidades
- Specs
- 1080×1080, número de unidades vindo da planilha comercial, revisado toda segunda
- Corte
- Peça é retirada no mesmo dia em que a torre esgota
Restam 18 apartamentos na torre B.
Mesma planta, mesma condição. Quando acabar, a próxima torre entrega só em 2028.
Dashboard da veiculação
Dia 18 de 30. O painel cruza mídia e CRM, para que a conversa com o comercial comece pela visita e pela venda, e não pelo custo do formulário.
| Praça | Investido | Leads | CPL | Visitas | Vendas | Custo por venda |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Paulo e ABC | R$ 119.000 | 2.222 | R$ 53,56 | 195 | 24 | R$ 4.958 |
| Rio de Janeiro | R$ 67.000 | 1.271 | R$ 52,71 | 128 | 15 | R$ 4.467 |
| Salvador e região | R$ 59.500 | 1.512 | R$ 39,35 | 168 | 24 | R$ 2.479 |
| Recife e região | R$ 52.100 | 1.389 | R$ 37,51 | 151 | 22 | R$ 2.368 |
| Goiânia | R$ 44.600 | 1.008 | R$ 44,25 | 104 | 14 | R$ 3.186 |
| Porto Alegre | R$ 29.800 | 512 | R$ 58,20 | 46 | 5 | R$ 5.960 |
| Acumulado até o dia 18 | R$ 372.000 | 7.914 | R$ 47,01 | 792 | 104 | R$ 3.577 |
A leitura da semana
- Nordeste sustenta o resultado do grupo. Salvador e Recife somam 18% da verba e 44% das vendas, com custo por venda menos da metade do de São Paulo. O limite ali é estoque, não demanda.
- Porto Alegre não fecha a conta. R$ 5.960 por venda, 65% acima da média, com a menor taxa de visita da operação. A hipótese é distância do decorado, e o teste é anúncio com transporte oferecido no fim de semana.
- A pergunta de renda no formulário funcionou. O CPL subiu R$ 4 e a taxa de visita subiu 1,8 ponto, o que derrubou o custo por visita de R$ 512 para R$ 470.
- Decisão levada ao cliente: travar a verba de Salvador e Recife no nível atual até a liberação da nova torre, e realocar R$ 18 mil de Porto Alegre para Goiânia, que tem estoque e taxa de visita saudável.